Regularização de imóveis · São Paulo
Imóvel sem escritura, sem registro ou ainda no nome de outra pessoa
Contrato de gaveta, financiamento antigo quitado que nunca virou escritura, herança que nunca foi transferida, posse de muitos anos sem documento. Cada uma dessas situações tem um caminho jurídico diferente — e nem todas são usucapião.
Em qual dessas você se encontra?
O caminho correto depende de como o imóvel chegou até você e do que existe de documento.
Comprei por contrato e nunca registrei
Contrato particular, recibos, “contrato de gaveta”. Se o vendedor é localizável e a cadeia de documentos fecha, o caminho costuma ser a escritura e o registro — ou a adjudicação compulsória, se o vendedor se recusa ou desapareceu.
Ocupo há anos, sem documento nenhum
Posse mansa, pacífica e contínua, sem contestação. Aqui o caminho é a usucapião, que hoje pode ser feita em cartório quando não há litígio, ou pela via judicial quando há.
Financiamento antigo quitado, sem escritura
Casos de conjuntos habitacionais e financiamentos antigos, inclusive os ligados ao IPESP. Em geral envolvem carta de quitação, baixa de hipoteca e escritura — é trabalho documental, não disputa.
Herdei e nunca foi transferido
O imóvel segue no nome do falecido. Enquanto não houver inventário concluído e registro, não é possível vender nem financiar.
Por que isso trava a sua vida
- Não é possível vender, nem dar o imóvel em garantia.
- O comprador não consegue financiamento, porque o banco exige matrícula regular.
- O imóvel não entra em inventário de forma limpa, transferindo o problema para os filhos.
- Benfeitorias e construções não averbadas somam-se ao problema com o tempo.
Quanto mais tempo passa, mais cara fica a regularização. Testemunhas se perdem, antigos proprietários falecem, e o que seria um procedimento documental vira um processo judicial.
Quem vai atender você
A regularização de imóveis no escritório Marcondes & Shinto é conduzida pelos sócios Dra. Stephani Felix Marcondes Faria (OAB/SP 438.055) e Dr. Thiago Shinto (OAB/SP 480.278).
Atendimento presencial na Av. Dalila, 305, Vila Dalila, São Paulo, ou a distância, por videochamada e WhatsApp.
Usucapião extrajudicial ou judicial
Extrajudicial — em cartório
Feita no cartório de registro de imóveis. Depende de documentação técnica completa e de não haver impugnação. O silêncio do proprietário registral e dos vizinhos notificados vale como concordância, e quem não é localizado pode ser notificado por edital. Quando o caso comporta, é consideravelmente mais rápida.
Judicial
Necessária quando há impugnação que não se resolve no cartório ou quando a documentação não permite a via administrativa. Leva mais tempo, mas resolve situações que o cartório não resolve.
O que você vai precisar reunir
Prova da posse
- Contrato de compra, recibos, declarações
- Contas de luz, água e IPTU ao longo dos anos — são a prova mais forte do tempo de posse
- Fotos, notas de obra, benfeitorias
Sobre o imóvel
- Matrícula atualizada, ou certidão de que não há matrícula
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com responsabilidade técnica
- Dados dos vizinhos confrontantes
Pessoais
- RG, CPF e estado civil
- Certidão de casamento, se houver
- Comprovante de endereço
Não tem todos esses documentos? É o normal. Parte do trabalho é justamente levantar o que falta e reconstruir a cadeia documental.
Como conduzimos
Diagnóstico da situação
Identificamos qual é o caminho correto — e dizemos com franqueza quando não é usucapião.
Levantamento documental
Certidões, matrícula, cadeia de proprietários, situação fiscal do imóvel.
Documentação técnica
Orientação sobre planta, memorial descritivo e anuência dos confrontantes.
Procedimento
Cartório ou Justiça, conforme o diagnóstico, com acompanhamento de cada etapa.
Registro
O imóvel passa a ter matrícula regular no seu nome. É aqui que o trabalho termina.
Descreva a sua situação
Respondemos com uma orientação inicial sobre qual caminho se aplica ao seu caso.
Atendimento por WhatsApp, de segunda a sexta.
Falar no WhatsAppMarcondes & Shinto Sociedade de Advogados — OAB/SP 64.127
Avenida Dalila, 305 — Vila Dalila, São Paulo/SP · (11) 2359-2450
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto.