Usucapião em cartório: como funciona, prazos e documentos

Por Dra. Stephani MarcondesOAB/SP 438.055 · Atualizado em novembro de 2026

Grande parte do meu trabalho com regularização de imóveis começa com uma frase parecida: “moramos aqui há mais de vinte anos, mas a casa nunca foi passada para o nosso nome”. São famílias que compraram com contrato de gaveta, herdaram de quem também não tinha escritura ou ocupam o imóvel desde sempre. Para muitas delas, a usucapião é o caminho para, finalmente, ter o imóvel no próprio nome.

Quanto tempo de posse é necessário?

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, contínua, sem oposição e com intenção de dono. O prazo depende da modalidade:

• Extraordinária: 15 anos de posse, reduzidos para 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou nele tiver realizado obras ou serviços produtivos. Não exige documento de compra.
• Ordinária: 10 anos, para quem tem justo título — por exemplo, um contrato de compra — e agiu de boa-fé. Em algumas situações, o prazo cai para 5 anos.
• Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não é dono de outro imóvel.

Em certas situações, o tempo de posse de quem estava no imóvel antes pode ser somado ao do atual possuidor, como acontece entre herdeiros.

Como funciona no cartório

Desde 2015, a usucapião pode ser pedida diretamente no cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado, sempre por meio de advogado. O pedido é instruído com:

• Ata notarial, lavrada em cartório de notas, que atesta o tempo e as características da posse
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
• Certidões negativas dos distribuidores da Justiça
• Documentos que comprovem a posse, como contas, carnês de IPTU, contratos e recibos

O cartório notifica o proprietário que consta na matrícula e os vizinhos confrontantes. Se, depois de notificados, eles não se manifestarem, o silêncio é interpretado como concordância. O município, o estado e a União também são comunicados, e é publicado edital para que eventuais interessados se manifestem.

O ponto decisivo é a prova da posse. Antes de começar, peço às famílias que reúnam tudo o que mostre há quanto tempo estão no imóvel: contas antigas, carnês, fotos, correspondências. Cada papel guardado conta.

E se houver oposição?

Se alguém impugnar o pedido e não houver acordo, o caso segue para a Justiça. A rejeição do pedido no cartório também não impede que a usucapião seja buscada judicialmente.

Por que vale a pena regularizar

Imóvel sem registro não pode ser financiado, é difícil de vender e complica qualquer inventário futuro. Regularizar não é só uma questão de papel: é garantir que o esforço de uma vida inteira fique, de fato, para a família. Poucas coisas me alegram tanto no trabalho quanto entregar a alguém a matrícula do imóvel com o próprio nome.

Fundamentação

• Código Civil, arts. 1.238, 1.240, 1.242 e 1.243.
• Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015.
• Conselho Nacional de Justiça, Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento nº 149/2023), disposições sobre a usucapião extrajudicial.

Dra. Stephani MarcondesOAB/SP 438.055

Sócia fundadora do escritório Marcondes & Shinto Sociedade de Advogados. Especialista em Direito Processual Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (UPM) e em Direito Digital e Compliance pelo Centro Universitário Internacional (UNINTER). Atua em Família e Sucessões, Direito Imobiliário e regularização de imóveis, Direito do Consumidor e Direito Previdenciário.

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